AfA Immobilien 2025/2026

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Grundprinzip: Warum Abschreibungen Steuern sparen

Immobilien sind Produktionsmittel mit begrenzter wirtschaftlicher Lebensdauer. Das Finanzamt erlaubt Ihnen, den Wertverlust (Abnutzung) steuerlich geltend zu machen – so sparen Sie Einkommensteuern auf Ihre Mieteinnahmen.

Die AfA funktioniert so: Sie kaufen eine Immobilie für 500.000 €. Der Gebäudeteil wird über Jahre hinweg abgeschrieben, wodurch sich Ihr steuerpflichtiges Einkommen reduziert. Diese Reduktion spart Steuern, obwohl Sie kein Geld ausgeben – ein klassisches Steuerprivileg für Immobilieninvestoren.

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Die Unterscheidung: Gebäude vs. Grundstück

Wichtig zu wissen: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grund und Boden. Deshalb ist es entscheidend, den Kaufpreis aufzuteilen – Gebäude separat vom Grundstück. Dies sollte in Ihrer notariellen Kaufvertrag-Preisaufstellung dokumentiert sein. Eine typische Aufteilung liegt zwischen 70–80 % Gebäude und 20–30 % Grundstück, variiert aber je nach Lage und Objekttyp.

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Lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG)

Die lineare Abschreibung ist die Standardmethode und am einfachsten zu berechnen: Der Gebäudewert wird gleichmäßig über eine feste Nutzungsdauer verteilt.

Aktuelle AfA-Sätze ab 2025

Beachten Sie: Die 3 % für neue Wohngebäude (ab 2023) ist eine Steigerung gegenüber früher (2 %). Dies ermöglicht höhere jährliche Abschreibungen für modernere Immobilien.

Rechenbeispiel lineare AfA

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Degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG)

Seit 2024 gibt es eine neue Gestaltungsmöglichkeit: die degressive Abschreibung für Wohngebäude. Dies ist ein bedeutender Steuervorteil, der viele Investoren nutzen sollten.

Voraussetzungen für degressive AfA

• Gebäudetyp: Nur Wohngebäude (keine Nichtwohngebäude)
• Baubeginn: Nach dem 30.09.2023 UND vor dem 01.10.2029
• Neubau: Das Gebäude darf bei Anschaffung noch nicht eigengenutzt worden sein

Degressiver AfA-Satz und Funktionsweise

Bei der degressiven Abschreibung erfolgt eine Abschreibung von 5 % pro Jahr vom Restwert (nicht von der Anschaffungssumme). Das bedeutet: Die Abschreibung ist in den ersten Jahren höher und sinkt danach kontinuierlich.

Beispielrechnung degressiv:

Wechsel von degressiv zu linear

Ein großer Vorteil: Sie können später (z.B. nach 10 Jahren) von der degressiven zur linearen Abschreibung wechseln. Dies ist sinnvoll, wenn die degressive AfA unter die lineare fällt. Der Wechsel wird dann automatisch durchgeführt, um den Vorteil zu maximieren.

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Sonder-AfA nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau)

Dies ist eine der besten Steuervergünstigungen für Immobilienneubau: zusätzlich 5 % pro Jahr für 4 Jahre = 20 % Extra-Abschreibung. Kombinierbar mit linear oder degressiv!

Voraussetzungen für Sonder-AfA

• Objekttyp: Mietwohnungsneubau (nicht für Eigentumswohnungen, Ferienunterkünfte oder Gewerbeflächen)
• Klimafreundlichkeit: Das Gebäude muss klimafreundlich sein (z.B. EH 55, EH 40, KfW-Standard)
• Baukostenobergrenze: Max. 5.200 €/qm Bruttogrundfläche (Wohnfläche)
• Bemessungsgrundlage: Max. 4.000 €/qm für die Sonder-AfA-Berechnung (auch wenn die Baukosten höher sind)

Berechnung der Sonder-AfA

Die Sonder-AfA wird zusätzlich zur regulären AfA berechnet. Sie beträgt 5 % des festgestellten Bemessungsgrundsatzes pro Jahr für 4 Jahre.

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Kombination: Degressive AfA + Sonder-AfA

Dies ist die maximale Steuerstrategie und sehr wertvoll: Sie können degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren und erhalten beide parallel.

Maximalszenario: Neubau-Mietwohngebäude mit Baubeginn 2025, klimafreundlich

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Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Eine kritische Unterscheidung

Nicht alle Kosten für Immobilien dürfen sofort abgeschrieben werden. Hier ist die Unterscheidung zwischen Erhaltung und Herstellung entscheidend:

Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar)

Erhaltungsaufwand (z.B. Reparaturen, Wartung, kleinere Renovierungen) kann sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden – ohne Abschreibung.

• Dachziegel ersetzen
• Fensterrahmen streichen
• Heizkessel reparieren
• Rohre austauschen (wenn nur teilweise)

Herstellungskosten (müssen aktiviert und abgeschrieben werden)

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die die Nutzungsfähigkeit des Gebäudes verbessern oder seine Lebensdauer verlängern (z.B. umfassende Modernisierungen). Diese müssen:

• In der Bilanz aktiviert werden (als Anlagewert)
• Über die AfA-Dauer abgeschrieben werden

Beispiele für Herstellungskosten:

• Komplett-Dachsanierung
• Fassadendämmung
• Neue Heizanlage (nicht nur Reparatur)
• Komplette Badsanierung oder Küchenerneuerung

Die 15%-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten

Hier ist Vorsicht geboten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Wenn Herstellungskosten mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes in den ersten 3 Jahren nach Erwerb betragen, müssen sie aktiviert und abgeschrieben werden – auch wenn Sie sie lieber sofort abziehen würden.

Verteilung von Erhaltungsaufwand (§ 82b EStDV)

Für kleinere Erhaltungskosten (Reparaturen, die unter die Aktivierungsschwelle fallen) können Sie zur Vereinfachung unter Anwendung von § 82b EStDV wählen, diese über 2–5 Jahre zu verteilen, statt alles sofort abzuziehen. Dies ist optional und kann manchmal strategisch sinnvoll sein (z.B. um in einem Jahr mit hohem Einkommen eine Verlustabschreibung zu vermeiden).

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Praktische Checkliste: Ihre AfA-Optimierung 2025/2026

• Kaufvertrag richtig strukturieren: Lassen Sie in der Preisaufstellung Gebäude und Grundstück separat auflisten.
• Neubau oder 2023+? Nutzen Sie 3 % Satz für neue Wohngebäude ab 2023.
• Baubeginn 2024–2029? Prüfen Sie degressive AfA (5 % vom Restwert) – dies spart in frühen Jahren massiv Steuern.
• Klimafreundlicher Mietwohnungsneubau? Sonder-AfA (5 % für 4 Jahre) beantragen – nicht automatisch gewährt!
• Degressive + Sonder-AfA kombinieren? Ja, beide gleichzeitig möglich!
• Reparaturen vs. Modernisierung: Dokumentieren Sie, ob Sie erhalten oder herrichten – das bestimmt die Abzugsfähigkeit.
• 15%-Grenze merken: In den ersten 3 Jahren nach Erwerb: Herstellungskosten über 15 % der Gebäudekosten → müssen aktiviert werden.
• Fahrtkosten für Verwaltung: 30 ct/km einfache Entfernung bei regelmäßiger Fahrt – dies ist zusätzliche Werbungskosten neben der AfA.

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Wechsel von degressiv zu linear: Automatisch oder manuell?

Ein wichtiger Punkt: Bei der degressiven Abschreibung wird irgendwann ein Punkt erreichen, an dem die degressive AfA geringer ist als die lineare. Das Finanzamt erlaubt (und erfordert) dann, zur linearen Methode zu wechseln.

Dies kann automatisch erfolgen, aber Sie sollten dies in Ihrer Steuerberatung thematisieren. Ein falscher Wechselzeitpunkt kostet unnötige Steuern.

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Fazit: AfA ist Ihre Steuersparbüchse

Die richtige Abschreibungsstrategie kann über Jahrzehnte hinweg Zehntausende Euro Steuern sparen. Die Kombination aus:

• Linearer oder degressiver Basis-AfA (3 % für neue Wohngebäude)
• Degressiver AfA (5 % vom Restwert für Neubau 2024–2029)
• Sonder-AfA (20 % zusätzlich für klimafreundliche Mietwohnungen)

…führt in den ersten Jahren zu massiven Abschreibungen und Steuererleichterungen. Wichtig: Diese Instrumente ändern sich regelmäßig – was 2025 aktuell ist, kann 2027 veraltet sein. Eine professionelle Steuerplanung ist unverzichtbar.

Bei taxelite.de kombinieren wir Strategie, Struktur und Leidenschaft: Wir helfen Ihnen, Ihre Immobilien-Abschreibungen transparent und optimal zu gestalten – nicht mehr, nicht weniger, als die Gesetze erlauben.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Stand: März 2026.

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Häufig gestellte Fragen

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