▸ Inhaltsverzeichnis
- 1. Einführung: Private Veräußerungsgeschäfte nach §23 EStG
- 2. Immobilien: Die 10-Jahres-Frist
- 3. Kryptowährungen: Die 1-Jahres-Frist und die Freigrenze
- 4. Vergleichstabelle: Immobilien vs. Kryptos
- 5. Verlustverrechnung: Wenn der Verkauf Minus bringt
- 6. Erbschaft und Schenkung
- 7. Besteuerung: Wie hoch wird es konkret?
- 8. Praktische Checkliste für den Verkauf
- 9. Fazit
- 10. Häufig gestellte Fragen
01
Einführung: Private Veräußerungsgeschäfte nach §23 EStG
Private Veräußerungsgeschäfte klingt abstrakt, beschreibt aber alltägliche Situationen: Sie verkaufen Ihre Immobilie, Sie liquidieren Ihre Bitcoins-Bestände, Sie verkaufen geerbte Aktien. In solchen Momenten stellt sich die brennende Frage: Muss ich Steuern zahlen?
Die Antwort ist in §23 EStG geregelt und unterscheidet sich erheblich zwischen verschiedenen Assetklassen. Was für Immobilien gilt, gilt nicht zwangsläufig für Kryptowährungen. Und innerhalb dieser Kategorien gibt es entscheidende Fristen, Ausnahmen und Freibeträge.
Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie die Besteuerung verstehen und planen können – damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.
02
Immobilien: Die 10-Jahres-Frist
Die Grundregel
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind nach §23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei, wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag (nicht Zahlung oder Übergabe) und dem Verkauf eine Frist von mindestens 10 Jahren liegt.
Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag des Erwerbs – nicht mit der Zahlung des Kaufpreises oder der physischen Übergabe. Dies ist essentiell, wenn zwischen Vertrag und Abschluss Wochen oder Monate vergehen.
Beispiel: Sie kaufen ein Haus am 1. Januar 2010 (notarieller Vertrag). Sie verkaufen es am 2. Januar 2020 (notarieller Verkaufsvertrag). Exakt 10 Jahre sind vergangen – der Gewinn ist steuerfrei.
Falls nur 9 Jahre und 364 Tage vergangen sind: Der volle Verkaufsgewinn ist steuerpflichtig. Das kann zu einer erheblichen Nachzahlung führen.
Eigennutzungsbefreiung: Ein Geschenk des Gesetzes
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt haben (Ihr Hauptwohnsitz), ist der Gewinn vollständig steuerfrei – unabhängig davon, wie lange Sie sie vorher vermietet oder nicht genutzt haben.
Präziser: Die Befreiung greift, wenn die Immobilie „im Zeitpunkt der Veräußerung und während der beiden ihr vorhergehenden Kalenderjahre“ Ihre Wohnstätte war.
Sie kaufen ein Haus 2005, vermieten es 10 Jahre lang (2005–2015), ziehen 2016 selbst ein (Eigennutzung ab 2016), und verkaufen es 2020. Die Gesamthaltedauer beträgt 15 Jahre – deutlich über 10 Jahren. Zusätzlich haben Sie es 2018, 2019, 2020 selbst bewohnt. Der Verkaufsgewinn ist in vollem Umfang steuerfrei, auch für die Vermietungszeit von 2005–2015.
Die 3-Objekt-Grenze: Gewerblicher Grundstückshandel
Eine versteckte Falle ist die sogenannte 3-Objekt-Grenze. Wenn Sie in einem Zeitraum von 5 Jahren mehr als 3 bebaute oder bebaubare Grundstücke verkaufen, wird das Finanzamt vermuten, dass Sie gewerbliche Grundstückshändler sind – nicht Privatpersonen.
Konsequenz: Der Steuersatz ist nicht der persönliche Einkommensteuersatz (bis 45%), sondern die Körperschaftsteuer (30%) plus Gewerbesteuer. Hinzu kommen Buchführungspflichten und der Solidaritätszuschlag. Das kann Ihre Steuerlast erheblich erhöhen.
- In 5 Jahren 4 oder mehr Immobilien verkauft? Gewerblicher Status droht.
- 3 Immobilien in 4 Jahren? Auch Risiko.
- 3 Immobilien in 5 Jahren? An der Grenze – dokumentieren Sie, dass Sie nicht gewerblich tätig werden wollten.
03
Kryptowährungen: Die 1-Jahres-Frist und die Freigrenze
Die neuen Regelungen ab 2025
Kryptowährungen unterliegen nach §23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG einer anderen Haltedauer als Immobilien. Die entscheidende Grenze ist 1 Jahr Haltezeit.
Neue Freigrenze seit 2024/2025: Gewinne aus Kryptos sind steuerfrei, wenn entweder:
- Die einjährige Haltefrist überschritten ist (unabhängig von der Gewinngröße), ODER
- Der Gewinn pro Kalenderjahr unter 1.000 Euro liegt (Freigrenze; seit 2024 erhöht von 600 Euro).
Die 1.000€-Freigrenze ist ein echter Freibetrag. Wird sie um 1 Euro überschritten, wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig – nicht nur der Überschuss. Wer 1.001€ Gewinn macht, muss den ganzen Betrag versteuern.
Staking und Lending: Haltefrist läuft weiter
Ein wichtiger Vorteil: Wenn Sie Ihre Kryptos „staken“ (in einem Staking-Pool lagern) oder verleihen (z.B. auf Lending-Plattformen), wird die Haltefrist nicht unterbrochen. Sie können Erträge generieren und die 1-Jahres-Frist läuft weiter.
Beispiel: Sie kaufen 1 Bitcoin am 1. Januar 2025, staken ihn bis 31. Dezember 2025 und verkaufen am 2. Januar 2026. Die Haltedauer beträgt über 1 Jahr – der Gewinn ist steuerfrei. Die Staking-Erträge sind separat zu beurteilen (diese sind als Einkünfte zu versteuern, nicht als Veräußerungsgewinne).
Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs
Im Unterschied zu Immobilien zählt bei Kryptos nicht der Vertrag, sondern der tatsächliche Erwerbs- und Veräußerungszeitpunkt. Wenn Sie am 1. Januar 2025 Bitcoin kaufen und sie am 31. Dezember 2025 verkaufen, sind es 364 Tage – nicht ausreichend. Erst am 1. Januar 2026 greift die Steuerbefreiung.
04
Vergleichstabelle: Immobilien vs. Kryptos
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Verlustverrechnung: Wenn der Verkauf Minus bringt
Was passiert, wenn Sie mit Verlust verkaufen? Das Gesetz unterscheidet:
Gleiche Assetklasse
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Ein Krypto-Verlust kann nicht mit Immobilien-Gewinnen verrechnet werden.
Keine Verrechnung mit anderen Einkünften
Sie können einen Veräußerungsverlust nicht mit Ihrem Gehalt oder anderen Einkommen verrechnen. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind insofern isoliert.
Rücktrag und Vortrag
Nicht ausgeglichene Verluste können begrenzt in Vorjahre (Rücktrag) oder Folgejahre (Vortrag) übertragen werden, aber wiederum nur gegen Gewinne aus Veräußerungsgeschäften.
06
Erbschaft und Schenkung
Ein wichtiger Punkt: Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, werden die Fristanforderungen des Rechtsvorgängers übernommen.
Ihre Mutter kauft ein Haus 2015, stirbt 2020. Sie erben es. Sie verkaufen 2025. Die Haltedauer wird von der Mutter an Sie übertragen: 2015–2025 = 10 Jahre. Der Gewinn ist steuerfrei, auch wenn Sie es selbst nur 5 Jahre gehalten haben.
Bei Kryptos: Gleiches Prinzip. Geerbte Bitcoins werden mit der Haltefrist des Erblassers bewertet.
07
Besteuerung: Wie hoch wird es konkret?
Steuersatz bei Veräußerungsgewinnen
Wenn die Frist nicht erfüllt ist, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – bis zu 45%. Zusätzlich kommt der Solidaritätszuschlag (5,5% der Steuer) hinzu.
Beispiel: Gewinn 50.000€, Steuersatz 42% (hoher Satz für Besserverdiener) + 5,5% Soli = 44,31%. Steuerzahlung: 22.155€.
Keine Gewerbesteuer bei Privatpersonen (normal)
Solange Sie nicht in den Status „gewerblicher Grundstückshändler“ fallen, zahlen Sie keine Gewerbesteuer.
08
Praktische Checkliste für den Verkauf
Vor dem Verkauf klären:
- Kaufdatum exakt dokumentieren (notarieller Vertrag bei Immobilien, Kaufzeitpunkt bei Krypto)
- 10-Jahres-Frist (Immobilien) oder 1-Jahres-Frist (Kryptos) berechnen
- Eigennutzungsperiode prüfen (Immobilien: waren Sie in den letzten 3 Jahren Bewohner?)
- Bei Immobilien: Ist es die 1., 2. oder 3.+ Veräußerung in 5 Jahren? (Gewerbsgefahr)
- Kaufpreis vs. Verkaufspreis dokumentieren (für Gewinnberechnung)
- Gewinne/Verluste aus anderen Veräußerungsgeschäften im selben Jahr prüfen (Verrechnung)
- Steuerberater einschalten, wenn Gewinne über 50.000€ liegen
09
Fazit
Private Veräußerungsgeschäfte sind eine der wenigen Situationen im deutschen Steuerrecht, in denen echte Steuervergünstigungen gewährt werden. Die 10-Jahres-Frist für Immobilien und die 1-Jahres-Frist für Kryptos sind großzügig – aber es braucht Planung und sorgfältige Dokumentation.
Lassen Sie sich nicht vom komplizierten Namen einschüchtern. Mit dieser Orientierung verstehen Sie, wann Ihre Verkaufsgewinne steuerfrei sind und wann nicht. Und im Zweifelsfall: Ein Steuerberater kann Ihnen schnell Klarheit geben und Ihr Geld sparen.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Stand: März 2026.
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Häufig gestellte Fragen
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