Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

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Das Grundprinzip: Vermietungseinkünfte nach § 21 EStG

Die Vermietung einer Immobilie generiert sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese Einkünfte werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – bis zu 45 % plus Solidaritätszuschlag.

Die gute Nachricht: Das Gesetz erlaubt Ihnen, sämtliche Werbungskosten (Betriebsausgaben) von Ihren Mieteinnahmen abzuziehen. Je höher die Werbungskosten, desto niedriger Ihre Steuerlast.

Vereinfachte Formel: Mieteinnahmen − Werbungskosten = steuerpflichtiges Einkommen

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Die wichtigsten Werbungskosten bei Vermietung

1. Abschreibung (AfA) – Der größte Hebel

Die Abschreibung ist oft die größte einzelne Werbungskosten. Sie wurde bereits ausführlich in unserem Artikel zu AfA-Sätzen behandelt, daher hier nur kurz:

• Lineare AfA: 3 % für Wohngebäude (ab 2023), 2 % für ältere Gebäude oder Nichtwohngebäude
• Degressive AfA: 5 % vom Restwert für Neubau 2024–2029 (nach § 7 Abs. 5a EStG)
• Sonder-AfA: Zusätzliche 5 % für 4 Jahre bei klimafreundlichen Mietwohnungen (§ 7b EStG)

Beispiel: Immobilie 400.000 € (Gebäudewert), 3 % AfA = 12.000 € jährliche Abschreibung. Bei 42 % Steuersatz = 5.040 € Steuerersparnis pro Jahr!

2. Schuldzinsen (Kreditzinsen)

Wenn Sie die Immobilie mit einem Darlehen finanziert haben, sind die Zinsen zu 100 % abziehbar. Dies ist einer der wichtigsten Werbungskosten.

Wichtig: Nur die Zinsen sind abziehbar – nicht die Tilgung. Die Tilgung ist eine Vermögensanlage, keine Werbungskosten.

Beispiel: Hypothek 300.000 € à 3,5 % = 10.500 € Zinsen pro Jahr (vollständig abziehbar). Tilgung 5.000 € pro Jahr = nicht abziehbar.

Besonderheit bei Umschuldung: Wenn Sie einen Kredit umschulden, wechselt der Zins. Die neuen Zinsen sind weiterhin komplett abziehbar. Achten Sie darauf, dass Sie die Umschuldung in Ihrer Steuererklärung korrekt dokumentieren.

3. Erhaltungsaufwand (Reparaturen und Wartung)

Kosten für Reparaturen, Wartung und Instandhaltung sind sofort abziehbar. Dies sind typischerweise:

• Dachreparaturen
• Heizkessel-Service und kleinere Reparaturen
• Rohrreparaturen (Einzelne Rohre, nicht komplette Umleitung)
• Fensterrahmen anstreichen
• Tapezieren und Anstreichen (wenn Erhaltung, nicht Verbesserung)
• Abrechnungsservice für Nebenkosten

4. Nebenkosten und Betriebskosten

Die Nebenkosten, die Sie als Vermieter tragen (nicht durch den Mieter umlegbar), sind komplett abziehbar:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung (Haftpflicht, Feuer)
• Hausmeister und Hausverwaltung
• Straßenreinigung und Straßenbeleuchtung (wenn Sie zahlen)
• Außenanlage (Grünflächenunterhalt)

Besonderheit: Wenn Sie die Nebenkosten auf Mieter umlegen (Nebenkostenanrechnung im Mietvertrag), sind die Kosten trotzdem abziehbar – denn Sie zahlen sie zunächst vor und erhalten sie vom Mieter zurück.

5. Hausverwaltung und Verwaltungskosten

Kosten für externe Hausverwaltung, Maklergebühren (wenn Sie einen Makler zur Vermietung engagieren) und andere Verwaltungsausgaben sind abziehbar:

• Gebühren Hausverwaltungsunternehmen (typisch 10–15 % der Miete)
• Maklergebühren bei Neuvermietung (bis zu 50 % des ersten Monats + MwSt.)
• Kontogebühren (separates Vermietungskonto)
• Bild- und Inseratgebühren für Vermietungsanzeigen

6. Fahrtkosten

Dies ist oft übersehen: Fahrtkosten zur Verwaltung Ihrer Immobilie sind abziehbar. Die Regelung ist aber differenziert:

• Regelmäßige Fahrten (z.B. monatliche Kontrolle): 0,30 € pro Kilometer (einfache Entfernung) laut Pauschale. Beispiel: 10 km Entfernung, monatliche Fahrt = 10 km × 0,30 € = 3 € pro Monat = 36 € pro Jahr.
• Einzelne Fahrten (z.B. zur Reparaturbesprechung): Tatsächliche Fahrtkosten nach den geltenden Kilometerpauschalen. In diesem Fall können Sie auch 0,30 €/km oder die tatsächlichen Kosten (Spritverbrauch) nachweisen.

Wichtig: Fahrtkosten sind nur abziehbar, wenn die Fahrten zu Verwaltungs- oder Wartungszwecken dienen – nicht zum Selbstbewohnen der Immobilie (Eigennutzung). Dokumentieren Sie den Zweck (z.B. Reparaturkontrolle, Mietergespräch).

7. Rechts- und Steuerberatungskosten

Kosten für Steuerberater, Rechtsanwalt und Makler im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung sind abziehbar:

• Steuerberatergebühren (Anteil für Vermietungseinkünfte)
• Rechtsanwaltsgebühren (z.B. Mietstreitigkeiten, Nebenkostenabrechnung)
• Maklergebühren beim Erwerb (können als Herstellungskosten aktiviert werden oder in bestimmten Fällen in Werbungskosten)

8. Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine klassische, vollständig abziehbare Werbungskosten. Sie wird direkt von der Gemeinde eingezogen und sollte in jeder Steuererklärung auftauchen.

9. Versicherungen

Gebäudeversicherungen sind abziehbar (Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung). Mietausfallversicherung ist ebenfalls abziehbar (sofern vorhanden).

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Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Die kritische Unterscheidung

Dies ist eine der häufigsten Fragen – und oft sind sich Vermieter unsicher. Die Unterscheidung entscheidet darüber, ob Sie eine Kosten sofort abziehen können oder über Jahre verteilen müssen.

Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar)

Erhaltungsaufwand sind Kosten, die die bisherige Nutzungsfähigkeit des Gebäudes aufrechterhalten. Sie stellen den Originalzustand wieder her.

Beispiele:

• Reparatur einer Dachziegel
• Austausch einzelner defekter Rohre
• Anstreichen des Fensterrahmens
• Fliesen in einem Badezimmer ausbessern

Steuerlich: 100 % sofort abziehbar.

Herstellungskosten (müssen aktiviert werden)

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die die Nutzungsfähigkeit verbessern oder die Lebensdauer verlängern. Sie gehen über die bloße Instandhaltung hinaus.

Beispiele:

• Komplette Dachsanierung
• Fassadendämmung
• Komplette Rohrbahn-Erneuerung
• Komplette Badsanierung
• Neue Heizanlage
• Fenster austauschen (alle Fenster)

Steuerlich: Müssen aktiviert (in der Bilanz als Anlage aufgenommen) und über die Lebensdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Nicht sofort abziehbar.

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Die 15%-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten

Ein kritisches Detail (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach Erwerb der Immobilie Herstellungskosten von mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes aufwenden, sind diese automatisch Herstellungskosten und müssen aktiviert werden – auch wenn einzelne Maßnahmen klein sind.

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Verteilung von Erhaltungsaufwand (§ 82b EStDV)

Eine Besonderheit: Auch wenn Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort abziehbar ist, können Sie unter bestimmten Bedingungen (§ 82b EStDV) wählen, diese über mehrere Jahre zu verteilen. Dies ist optional.

Sinnvoll, wenn: Sie einen großen Reparaturaufwand in einem Jahr haben und dies Ihre Steuerlast ungünstieg beeinflusst. Beispiel: Dachziegel-Reparaturen für 20.000 €. Sie können diese auf 2–5 Jahre verteilen und gleichmäßig abziehen.

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Leerstandskosten und Vermietungsabsicht

Ein wichtiger Punkt: Kosten fallen auch dann an, wenn die Immobilie leer steht – Grundsteuer, Versicherungen, ggf. Wartung. Diese sind trotzdem abziehbar, wenn Sie nachweisen können, dass Sie eine ernsthafte Vermietungsabsicht haben.

Praktischer Tipp: Wenn Sie eine Immobilie erwerben mit Plan, sie zu vermieten (aber zunächst renovieren), dokumentieren Sie diese Absicht schriftlich (z.B. per Email an Ihren Steuerberater). Dann sind bereits während der Renovierungsphase Aufwendungen abziehbar.

Gegensatz: Eine Immobilie, die Sie nicht vermieten möchten und privat nutzen (oder spekulativ halten), kann keine Vermietungsabsicht nachweisen. Kosten dort sind nicht abziehbar.

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Checkliste: Abziehbare Werbungskosten bei Vermietung

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Dokumentation und Nachweis

Das Finanzamt prüft Vermietungseinkünfte regelmäßig. Sie sollten alle Werbungskosten dokumentieren können:

• Rechnungen und Quittungen: Speichern Sie alle Belege (digital oder Papier). 6-10 Jahre aufbewahren.
• Kontoauszüge: Falls Rechnungen verloren gehen, können Kontoauszüge als Nachweis dienen.
• Fahrtprozesse: Ein Fahrtenbuch oder Aufzeichnung ist hilfreich (z.B. Tabellenblatt mit Datum, Zweck, Km).
• Zweckbindung: Zeigen Sie dem Finanzamt, dass die Kosten wirklich der Vermietung dienen (z.B. Rechnungen mit Adresse des Objekts).

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Häufige Fehler bei Werbungskosten

• Tilgung mit Zinsen verwechseln: Nur Zinsen sind abziehbar, nicht die Tilgung der Hypothek.
• Private Fahrtkosten hinzufügen: Fahrten zur Eigennutzung der Immobilie sind nicht abziehbar.
• Modernisierung als Reparatur eintragen: Führt zu Betriebsprüfungen. Beachten Sie die 15%-Grenze.
• Versicherungen für Eigennutzung: Falls Sie die Immobilie teilweise selbst nutzen, müssen Sie die Versicherung anteilig aufteilen.
• Sonder-AfA vergessen: Viele Vermieter wissen nicht von der Sonder-AfA und verzichten auf 20 % Extra-Abschreibung.

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Fazit: Werbungskosten richtig nutzen spart Tausende Euro

Die Vermietung einer Immobilie eröffnet eine lange Liste von abziehbaren Werbungskosten. Mit der richtigen Dokumentation und Struktur können Sie Ihre Steuerlast Jahr für Jahr signifikant senken:

• Maximieren Sie AfA-Sätze (3 %, degressive 5 %, Sonder-AfA)
• Ziehen Sie alle Schuldzinsen ab (100 % abziehbar)
• Dokumentieren Sie Reparaturen und Wartung
• Beachten Sie die 15%-Grenze bei Herstellungskosten
• Vergessen Sie nicht: Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten
• Berechnen Sie Fahrtkosten richtig (0,30 €/km)

Mit strategischer Dokumentation können Sie alle verfügbaren Werbungskosten identifizieren und in Ihrer Steuererklärung richtig dokumentieren – damit Sie nicht mehr Steuern zahlen als erforderlich.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Stand: März 2026.

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Häufig gestellte Fragen

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