Verbilligte Vermietung an Angehörige

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Einführung: Das Risiko bei Vermietung an Familie

Die Vermietung von Wohnraum an Familienmitglieder ist eine häufige Situation: Ein Eigentümer vermietet die Wohnung im Nebengebäude an die Tochter, der Hausherr ein Zimmer an den erwachsenen Sohn, oder Eltern vermieten Wohnraum an ein Kind zu einem vergünstigten Preis. Was viele nicht wissen: Sobald die Miete zu niedrig ist, droht der Wegfall des Werbungskostenabzugs. Das Finanzamt kann dann Werbungskosten teilweise oder ganz versagen.

Die kritische Regelung ist in § 21 Abs. 2 EStG verankert. Sie bestimmt, wann Vermietern der vollständige Abzug von Werbungskosten (Instandhaltung, Reparaturen, Makler, Versicherung etc.) zusteht – und wann nicht.

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Die 66%-Grenze nach § 21 Abs. 2 EStG

Das Einkommensteuergesetz etabliert eine klare Regel: Bei der Vermietung zu weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete ist nur ein anteiliger Werbungskostenabzug zulässig. Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete haben Sie Anspruch auf den vollständigen Werbungskostenabzug.

Diese Regelung basiert auf dem Gedanken, dass unterhalb dieser Grenze ein ideeller oder großzügiger Element dominiert. Das Finanzamt vermutet dann, dass die Vermietung nicht primär als Einkommensquelle, sondern als private Unterstützung gedacht ist.

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Was ist die ortsübliche Miete?

Die ortsübliche Miete ist das Herzstück der Beurteilung. Sie ist nicht willkürlich, sondern wird durch objektive Maßstäbe ermittelt:

• Mietspiegel: Viele Gemeinden und Städte publizieren Mietspiegels, die die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnraum dokumentieren.
• Vergleichsmieten: Ähnliche Objekte in der unmittelbaren Nachbarschaft, die auf dem freien Markt vermietet werden.
• Gutachterliche Beurteilung: Wenn kein Mietspiegel existiert, kann ein Makler oder Gutachter eine Einschätzung vornehmen.
• Online-Immobilienplattformen: Aktuelle Angebotsmieten auf Portalen wie Immobilienscout oder Immonet sind Anhaltspunkte (nicht jedoch Transaktionspreise).

Das Finanzamt wird bei Betriebsprüfung genau nachfragen, worauf Sie sich gestützt haben. Dokumentieren Sie daher Ihre Ermittlung sorgfältig.

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Praxisbeispiel: Vermietung an die Tochter

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Der Fremdvergleichsgrundsatz: Pflicht zur schriftlichen Gestaltung

Unabhängig von der Mietpreishöhe verlangt das Finanzamt, dass die Vermietung nach dem Fremdvergleichsgrundsatz gestaltet ist. Das bedeutet: Der Mietvertrag muss so aussehen, als würde zwischen zwei fremden, unabhängigen Parteien verhandelt.

• Schriftlicher Mietvertrag: Nicht nur mündliche Absprachen, sondern ein formal korrekter Vertrag.
• Regelmäßige Mietzahlung: Die Miete muss nachweislich (z.B. per Überweisung) entrichtet werden, nicht nur gelegentlich oder unregelmäßig.
• Nebenkosten: Eine transparente Nebenkostenabrechnung (Heizung, Wasser, Müll, Strom, ggf. Hausmeister) sollte erfolgen – oder explizit ausgeschlossen sein.
• Instandhaltungspflichten: Der Mietvertrag sollte klären, wer für Reparaturen verantwortlich ist (üblicherweise der Vermieter für Mängel).

Fehlt es an diesen formalen Elementen, kann das Finanzamt argumentieren, dass keine echte Vermietung vorliegt, sondern eine private Kostenteilung.

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Konsequenzen bei Unterschreitung der Grenze

Wer unter die 66%-Schwelle rutscht, muss mit folgenden Konsequenzen rechnen:

1. Anteiliger Werbungskostenabzug

Werbungskosten werden nach dem Verhältnis der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete aufgeteilt. Eine Miete von 50% der Vergleichsmiete führt zu einem Abzug von nur 50% der Betriebsausgaben.

2. Totalüberschussprognose

Das Finanzamt prüft, ob auf Dauer (mehrere Jahre) überhaupt ein Überschuss aus der Vermietung erzielt wird. Wenn nicht – etwa weil Instandhaltungskosten den reduzierten Mieteinnahmen entsprechen – kann die Vermietung als nicht gewinnorientiert eingestuft werden. Dies führt zum kompletten Wegfall des Werbungskostenabzugs.

Prüfen Sie folgende Frage: Übersteigt die Jahresmiete (nach Anrechnung anteiliger Werbungskosten) langfristig Null? Wenn nein, droht die Einstufung als ideelle Zuwendung.

3. Neubewertung durch Betriebsprüfung

Bei einer Betriebsprüfung wird das Finanzamt genau nachfragen, wie Sie die ortsübliche Miete ermittelt haben und ob die Miete in Ihrer Familie marktnah ist. Fehlende Dokumentation verschärft die Situation erheblich.

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Gestaltungstipp: Die sichere Grenze nutzen

Für den Fall, dass Sie aus persönlichen Gründen eine niedrigere Miete wünschen, informieren Sie sich vorab bei einem Steuerberater, wie Sie die Totalüberschussprognose dokumentieren und welche Auswirkungen auf Ihre Steuerlast zu erwarten sind.

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Erbschaft und Schenkung: Fristenübergang

Besonderheit: Wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, gehen die Fristanforderungen (z.B. Eigennutzung vor Vermietung) auf Sie über. Gleiches gilt für die Beurteilung einer bereits laufenden verbilligten Vermietung. Prüfen Sie daher die Vorgeschichte des Objekts.

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Checkliste für eine rechtssichere Vermietung an Angehörige

• Ermittlung der ortsüblichen Miete (Mietspiegel, Makler, Vergleichsobjekte) dokumentieren
• Miete auf mindestens 66% der ortsüblichen Miete setzen (oder bewusst darunter mit Totalüberschusprognose)
• Schriftlicher Mietvertrag mit allen Standard-Klauseln (Nebenkosten, Instandhaltung, Kündigungsfristen)
• Regelmäßige Mietzahlung per Überweisung sicherstellen
• Jahresnebenkostenabrechnung erstellen (oder Pauschalierung dokumentieren)
• Gesamtrechnungslegung: Jahresmiete ≥ Jahreswerbungskosten (für Totalüberschuss)
• Alle Reparaturrechnungen und Instandhaltungskosten sammeln und in der Steuererklärung ausweisen

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Fazit

Die Vermietung an Angehörige zu günstigen Preisen ist nicht verboten – aber sie muss rechtssicher gestaltet werden. Die 66%-Grenze der ortsüblichen Miete ist der Schlüssel. Wer darunter bleibt, riskiert den Verlust des Werbungskostenabzugs. Eine schriftliche, marktnahe Dokumentation und regelmäßige Zahlungen sind unverzichtbar.

Wenn Sie eine solche Vermietung planen oder bereits durchführen, empfehlen wir, vorab eine Steuerfachperson zu konsultieren. Sie können die Miete auch nachträglich anpassen oder die Werbungskosten neu berechnen lassen – aber je früher Sie es richtig machen, desto sicherer sind Sie vor Beanstandungen des Finanzamtes.

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Häufig gestellte Fragen

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Stand: März 2026.

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