▸ Inhaltsverzeichnis
- 1. Was ist Abschreibung? Die Grundidee
- 2. Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Grundstück
- 3. Lineare Abschreibung: Die Standardmethode
- 4. Degressive Abschreibung: Die beschleunigte Variante
- 5. Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau: Das attraktive Upgrade
- 6. Der Wechsel von degressiver zu linearer Abschreibung
- 7. Vergleich der Abschreibungsmethoden
- 8. Typische Fehler bei der Gebäudeabschreibung
- 9. Handlungsempfehlungen für Sie
- 10. Fazit
- 11. Häufig gestellte Fragen
01
Was ist Abschreibung? Die Grundidee
Gebäude unterliegen zeitlichem Verschleiß. Wenn Sie ein Gebäude kaufen oder bauen, verliert es kontinuierlich an Wert – durch Abnutzung, Witterungseinflüsse, Alterserscheinungen. Das deutsche Steuerrecht erkennt diesen wirtschaftlichen Wertverlust an und erlaubt Ihnen, ihn steuerlich geltend zu machen: die Abschreibung (auch Absetzung für Abnutzung, kurz AfA genannt).
Abschreibung ist im Grunde ein jährlicher Kostenabzug, der Ihre Steuerlast reduziert. Für Vermieter und Unternehmer ist dies eine der wichtigsten Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu optimieren.
Sie können nicht den Grund und Boden abschreiben – nur das Gebäude selbst! Das ist ein häufiger Fehler. Der Grund und Boden gilt als nicht verbrauchbarer Vermögensgegenstand und bleibt dauerhaft steuerverschont.
02
Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Grundstück
Wenn Sie ein Immobilienprojekt kaufen, zahlen Sie einen Gesamtpreis für Gebäude UND Grundstück zusammen. Für die steuerliche Behandlung ist es entscheidend, diese beiden Komponenten zu trennen:
- Gebäudeanteil: Kann abgeschrieben werden
- Grundstücksanteil: Kann NICHT abgeschrieben werden
Wie wird die Aufteilung vorgenommen?
Die Kaufpreisaufteilung sollte anhand von Sachverständigengutachten oder marktüblichen Verteilungsquoten erfolgen. Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat eine „Arbeitshilfe zur Aufstellung von Betriebsvermögensverzeichnissen“ veröffentlicht, die Richtlinien für typische Quoten enthält.
Typische Aufteilungen:
- Wohngebäude: 70–80 % Gebäudeanteil, 20–30 % Grundstücksanteil (je nach Lage)
- Gewerbegebäude: 75–85 % Gebäudeanteil, 15–25 % Grundstücksanteil
- Innenstadtlagen (teuer): Oft ein höherer Grundstücksanteil (30–40 %)
Tipp: Lassen Sie ein professionelles Sachverständigengutachten erstellen. Das kostet 500–1.000 Euro, aber die Einsparungen durch die richtige Aufteilung sind erheblich. Wichtig: Die Aufteilung muss dokumentiert sein, damit das Finanzamt diese anerkennt.
03
Lineare Abschreibung: Die Standardmethode
Die lineare Abschreibung ist die klassische Methode. Sie schreiben jedes Jahr einen gleichbleibenden Prozentsatz des Gebäudewertes ab, definiert nach § 7 Abs. 4 EStG:
Praxisbeispiel: Lineare Abschreibung
Szenario: Sie kaufen ein Wohngebäude, Fertigstellung 2024, Kaufpreis 500.000 Euro insgesamt. Gebäudeanteil (nach Aufteilung): 400.000 Euro.
Abschreibung pro Jahr: 400.000 Euro × 3 % = 12.000 Euro pro Jahr
Steuereinsparung (bei 42 % Grenzsteuersatz): 12.000 Euro × 42 % = 5.040 Euro pro Jahr
Über 33,3 Jahre: Sie sparen insgesamt etwa 168.000 Euro an Steuern!
04
Degressive Abschreibung: Die beschleunigte Variante
Seit dem 1. Oktober 2023 gibt es eine neue Möglichkeit für Vermieter von Wohngebäuden: die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. Diese Methode erlaubt höhere Abschreibungen in den ersten Jahren.
- Wohngebäude mit Baubeginn nach 30.09.2023 und vor 01.10.2029
- Gebäude muss klimafreundlich sein (Effizienzhaus EH40 oder Qualitätssiegel QNG)
- Lineare AfA von 3 % möglich, aber auch degressive AfA von 5 % pro Jahr (vom Restwert) im ersten Jahr
Wie funktioniert degressive Abschreibung?
Bei der degressiven Methode schreiben Sie einen festen Prozentsatz (5 %) vom Restwert ab – nicht vom ursprünglichen Kaufpreis:
- Jahr 1: 400.000 Euro × 5 % = 20.000 Euro
- Jahr 2: (400.000 – 20.000) Euro × 5 % = 19.000 Euro
- Jahr 3: (380.000 – 19.000) Euro × 5 % = 18.050 Euro
- … und so weiter, mit jährlich sinkenden Beträgen
Vorteil: In den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen! Das bringt früher Steuerersparnis.
Wichtig: Sie können einmalig von der degressiven zur linearen Abschreibung wechseln – typischerweise dann, wenn die linearen Abschreibungen höher werden als die degressiven (meist ab Jahr 10–12).
05
Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau: Das attraktive Upgrade
Ein besonders großzügiges Instrument ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Sie gilt für Mietwohnungsneubau und ermöglicht zusätzliche Abschreibungen:
Zusätzlich zur regulären AfA können Sie 5 % pro Jahr für 4 Jahre (insgesamt 20 %) als Sonder-AfA abschreiben.
Voraussetzungen für Sonder-AfA:
- Gebäude muss Mietwohnungen enthalten
- Baukosten-Obergrenze: 5.200 Euro pro Quadratmeter
- Bemessungsgrundlage: max. 4.000 Euro pro Quadratmeter
- Gebäude muss klimafreundlich sein (EH40/QNG oder KfW-Effizienzstandard)
- Fertigstellung: grundsätzlich ab 2023
Praxisbeispiel: Sonder-AfA + degressive AfA kombinieren
Szenario: Sie bauen ein neues Wohngebäude (QNG-zertifiziert), Gebäudeanteil 400.000 Euro.
- Degressive AfA: 5 % = 20.000 Euro im Jahr 1
- Sonder-AfA: 5 % = 20.000 Euro im Jahr 1
- Insgesamt im Jahr 1: 40.000 Euro Abschreibung!
Das ist eine unglaublich starke Steuerersparnis: 40.000 Euro × 42 % Grenzsteuersatz = 16.800 Euro Steuerersparnis im ersten Jahr!
Die Sonder-AfA läuft über 4 Jahre, dann werden Sie wieder nur mit der regulären Abschreibung rechnen.
06
Der Wechsel von degressiver zu linearer Abschreibung
Wenn Sie die degressive Abschreibung nutzen, können Sie einmalig zur linearen Abschreibung wechseln. Das macht Sinn, wenn die linearen Abschreibungen größer werden als die degressiven.
Beispiel: 400.000 Euro mit 5 % degressiver AfA:
- Jahr 1: 5 % vom Restwert = 20.000 Euro
- Jahr 2: 5 % vom Restwert = 19.000 Euro
- … (sinkend)
- Ab Jahr 12: Lineare AfA von 3 % wird attraktiver → Wechsel!
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Vergleich der Abschreibungsmethoden
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Typische Fehler bei der Gebäudeabschreibung
Fehler 1: Grund und Boden abschreiben
Das ist nicht zulässig und führt zu Strafzinsen und Vorwürfen des Finanzamts. Immer eine klare Aufteilung vornehmen!
Fehler 2: Herstellungskosten als laufende Betriebsausgaben behandeln
Größere Reparaturen und Renovierungen müssen oft über mehrere Jahre abgeschrieben werden, nicht in einem Jahr. Grenzen Sie aus!
Fehler 3: Degressive AfA nicht nutzen, wenn möglich
Wenn Sie ein neues, klimafreundliches Gebäude bauen, sollten Sie die degressive AfA + Sonder-AfA nutzen. Das spart erheblich an Steuern in den ersten Jahren.
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Handlungsempfehlungen für Sie
Lassen Sie ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung erstellen (Gebäude vs. Grund und Boden).
Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, welche Abschreibungsmethode für Sie optimal ist (linear vs. degressiv).
Wenn Sie ein neues Gebäude bauen: Prüfen Sie, ob die Sonder-AfA möglich ist (meist bei QNG-Zertifizierung).
Planen Sie langfristig. Die Abschreibung läuft über Jahrzehnte – nutzen Sie diese Zeit optimal.
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Fazit
Die Abschreibung von Gebäuden ist eine der wichtigsten und wirkungsvollsten Möglichkeiten für Vermieter und Unternehmer, ihre Steuerlast zu reduzieren. Mit den neuen Regelungen seit 2023 (degressive AfA, Sonder-AfA) gibt es erhebliche Optimierungspotenziale – besonders bei Neubauten.
Der Schlüssel liegt in der richtigen Planung und Dokumentation. Eine saubere Kaufpreisaufteilung und die Wahl der optimalen Abschreibungsmethode sparen Ihnen über die Jahrzehnte erhebliche Steuerbeträge. Mit taxelite.de haben Sie einen Partner, der diese Optimierungen für Sie durchführt.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Stand: März 2026.
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Häufig gestellte Fragen
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